当前位置： 文莱 > 文莱新闻 > 崩盘拐点深圳地产四十年三
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原创不易，
大佬们的观点对错姑且不论，王石的言论，宛若一颗颗重磅炸弹，对本已奄奄一息的楼市，给予了致命的打击。舆论和市场迅速作出了反应，80%的被调查对象表示，暂时不会考虑买房。王石的言论，无疑使楼市雪上加霜。
牛徐赌局
年，北大教授经济学家徐滇庆在深圳一次论坛上称深圳房价不高，“深圳房价2万元/平方米一点都不高，根本用不着慌张……目前深圳房价上涨应该是好事，2万元不是一个可怕的数字，要看人民的幸福指数”，招来深圳市民骂声一片。
随后的7月11日，徐滇庆在《中国房地产报》上发表文章，“如果年7月11日深圳房价比现在低一分钱，我一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳市民道歉。”
这篇文章引来了深圳地产剑客“牛刀”的针锋相对。
牛刀随后在博客上发表文章，称将与徐滇庆一赌高下，若年7月11日深圳的房价比一年前高，同样在报纸上用整版篇幅道歉。牛刀还刻薄地称“再也不会有比徐滇庆更荒唐的经济学家”，说出的废话“宛如深圳楼市泡沫，看上去很美，实则藏着妖魔。”
话音落下不久，一轮宏观调控降临楼市，深圳房地产市场迅疾转入低谷，提前宣告了牛刀的获胜。
年7月8日，徐滇庆在《南方都市报》上刊登题为《徐滇庆道歉》的广告，算是为这场赌局画上了休止符。
但是很显然，徐滇庆并不认赌服输。他将自己输掉这次赌局，归结为“错在没有估计到美国次级债的冲击会产生如此严重的信任危机”。
徐滇庆依然看多深圳楼市。而后来十年的深圳楼市走向，几乎都是为了证明徐滇庆观点的正确性而存在。当然，这是后话了。
最具有喜剧意味的是，就在获胜方牛刀宣称房价赌局的意义在于“起码告诉中国民众，房价不可能只涨不跌”后不久，年，深圳楼市爆发回涨，有“事后诸葛亮”的网友抱怨，因为听了牛刀的话，一辈子买不起房了。
腰斩
在年，降价、特价、促销、真摔、裸奔、救市；这一年和价格有关的词汇十分丰富。“关外元/平方米起”、“关内元/平方米起”等。
当年的开发商就差在楼盘门口扯上“亏本清仓大甩卖”的横幅了。
福田区高发城驰开盘均价，最后一万三促销。
宝宝安区熙龙湾开盘均价，最后起价促销。
龙岗区公园大地二期一万五均价，最后8字头促销。
还记得年二期第二批最高价1.5万的金地梅陇镇吗？年就以元/平的价格放肆触底了，腰斩！
“再低，就不可能了。”佳兆业地产在清平高速打出巨型广告牌，元/平，往事不堪回首，真的是不可能了！
在年，宝安区西乡疯狂程度令人惊叹。槟城西岸在大雨的天气开盘，元/平的销售均价，开盘抢空。这一带商品房林立，有富通城，泰华阳光海等超级大盘，
当时的开发商，心照不宣地集体将西乡做了重新包装和定位：国际西岸的碧海中心区，堪比现在的前海。在这个概念的炒作下，区域楼盘迅速破万，最终销售均价定在在元/平上下。
转折在年8月开始。一期均价开盘就抢光的楼盘泰华阳光海推出二期的时候，所有一期的炒家都没有了喜悦。因为二期的开盘均价和一期基本持平。
这在当时的深圳，就是一个噩梦。买了一期，而到二期不升值的楼盘，这也是第一个。
但这个噩梦，才是起点。随后，整个区域忽然平静了。泰华的销售员，开始往全深圳跑，全深圳打电话找人，拉人看房，结果是无效的。
坚持了三个月后，最终决定对南山科技园白领以一万元左右的均价进行团购促销。
但这仅仅只是预热，因为更恐怖的地震还没有开始。
泰华阳光海的销售均价从降到后，又到了，直到最后7字头筑底，才引发了刚需的抢购，并引发了大规模的业主维权。
前面说的槟城西岸，是第一个将区域均价拉到的楼盘，后来也不得不6字头的价格入市。
区域内新入市的楼盘金港华庭引进了沃尔玛做社区配套，这在当时是个强劲的优势，但开盘价只敢开在元/平左右。
隔壁的中熙香缇湾，首次做出了创新的小复式和同居不同堂的大户概念，但依然只能低开吸客。
在整个深圳楼市，新房均价在年2月份达到了元的高点，然后曲线坠机式下滑，三个月后，跌至元。
年5月15日，中海康城国际爆出开盘起价将只有元/平方米的消息，创深圳起价最低。
金融危机下的深圳地产人过着怎样的悲惨生活？
这是当时房地产论坛上的截图，现在看来是不是恍如隔世？
断供
南方都市报报道，年6月25日，深圳一银行向媒体透露，宝安泰华大厦有一业主已于年1月份正式断供，该业主于年高峰期以单价元/平方米的价格购入该大厦一套二手房，后下跌超过30%，这是年深圳银行界披露出来的首宗断供个案。
但到了7月底，忽然曝出深圳碧水龙庭68户业主宣布集体断供，这是年深圳首例浮出水面的集体断供事件。
不过，让断供事件涌向高峰的是这件事。年年7月初，一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博文在网络上广为流传，博主“风语”在文中称：某银行蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷，目前已经有多宗超过三个月没有还款，其总的贷款金额已经超过15亿元。
根据年该银行总的放贷额和蛇口片区所占的贷款比例，估算该银行当年在个人住房贷款一项上所产生的坏账就已经达到亿元。并由此推断：一家银行产生的坏账就达亿元，那深圳这么多家银行，坏账最保守估计也过千亿。
跑路关铺
年11月，中天置业多家分行一夜之间全部关闭，老板蒋飞卷款跑路！
年1月份，在全国各地拥有家地铺的创辉租售陷入“关铺门”。彼时，这个在高峰期在深圳有多家地铺的中介，关铺门之后仅剩余90多家，年之后彻底消失了。
年，基本上所有地产中介都在关铺裁员节省开支。
一向以稳健著称的中原地产也开始大调整，地铺由高峰期的多间，调整到多间，从业人员也从高峰时段的多人裁减到人左右；
世联地产关闭工商铺业务，关外铺仅保留龙坂区域的四五家；
世华地产员工从此前的人缩减至人……
4万亿救市
全国楼市都处在了寒冬期。
在年，香港楼市从高点跌落，进入长达数年的低迷期。这个时候炒房的人群中出现了一个现象，就是自杀，要么跳楼，要么自焚。最后逼得政府不得不救市。
而在十年后，这一现象在深圳也开始出现，深圳也开始出现跳楼事件。
跳楼的很多都是炒房中介，根本供不起房子，前期倒卖房子赚钱，但是行情来的太过突然，很多房子来不及出手，砸在了手里。最后只能低价折本甩卖，不但血本无归，还欠下巨额债务。
我认识的一位投资大V就是在这个时候从高峰直接跌倒谷底，差点没去跳楼，欠了一屁股债跑回老家去；还好在年又抄底成功，重新成了人生赢家，承受能力之强令人佩服。
年的轰动全国的网络小说《雁田水库》，里面的主人公李金东从农民工到大炒客，69套房一夜归零，没能过得了自己的关，最后在桔钓沙投海自杀。后来被楼校长改编成《楼海》一书。
但，能坚持到最后的还是赌赢了！
年10月，中央政府出手救市，4万亿计划出台。中国经济迅速回温，楼市满血复活。
从此深圳楼市再也没有经历过如此寒冬！
第八章中介迷局—深圳地产营销史
正如深圳在全国迈出商品房改革的第一步一样，深圳也是中国房地产中介服务行业的发源地。
国内首家地产中介公司
20世纪80年代初的深圳，成千上万的创业者涌入不足3万人居住的小渔村，房屋十分匮乏。那时深圳有的是土地，但缺钱，深圳市要自己想办法集资发展。
一批现在房地产界赫赫有名的人物开始了最初的理想探索。他们开始频繁地去与深圳一河之隔的香港考察，开始学习香港土地所有权和使用权分离的做法来创造土地价值。
现今被誉为地产中介“教父”的桂强芳就是其中的一位。
如果你现在入职中介公司，那你老板或许是施永青、左晖、陈劲松、梁文华、周忻、林凤辉。。。。但如果你30年前入行，那你的老板一定是桂强芳。
入行稍晚的地产人也许根本就不知道桂强芳是何许人也，也不会清楚他所创立的深圳国际房地产咨询股份有限公司是干什么的，更不会想到同致诚总裁王波、世联行佟捷陈劲松夫妇、中原李耀智这些知名人士等都曾经都是桂强芳的门生。
年，已经在深圳市房地产改革小组工作的桂强芳开始参与深圳房地产变革活动，在一次去香港考察的活动中，他看到中介机构在房地产市场中的巨大作用，于是产生了成立一个游离于政府和国企之间的咨询机构的设想。
年下半年，他找到时任深圳规划国土管理局局长的刘佳胜，抛出了一个大胆的方案——打算建立一个能为政府和企业开拓房地产提供专业意见咨询服务的机构。刘佳胜对这个提议非常感兴趣，迅速向市政府领导提交了书面请示，并得到当时的深圳市副市长李传芳的认可和支持。
8月底，市政府批下了桂强芳的可行性报告，9月份公司注册成立，从审批到领到执照，整个过程仅用了10天！
年12月28日，内地首家房地产中介—深圳市国际房地产咨询股份有限公司正式开业。
成立初期的国际咨询公司，由于经验的不足和对经营方式缺乏仔细的研究，公司发展并不顺利。桂强芳及时做出战略上的调整，放弃资本运作的方式，又从房地产咨询业务入手重新定位。
由于当时很多企业想从事房地产开发，又苦于没有相关经验，桂强芳开设的学习班和咨询业务一开始就非常火爆，国际地产也淘得第一桶金。
万科也是这一时期在国际地产的咨询指导下进入房地产市场的。
年3月，国际地产开始通过报纸广告的方式发布房源信息，开始了二手房交易业务，作为当时惟一的政府授权成立的房地产中介机构，国际地产在深圳三级市场上吸引了大量的买家和卖家，从此一发不可收拾。
年——国际地产成功代理销售深圳市第一个外销楼盘“大信大厦”，形成目前中介代理的雏形。
年—国际地产开始受市政府委托主编《深圳房地产年鉴》（年止）
年国际地产还举办了首届国际城市地产研讨会。
在企业的鼎盛时期，国际地产拥有15个交易所，市场占有率达70%，覆盖了现在的罗湖、福田以及沙头角片区，业务范围非常广泛，包括辅助土地投标、房地产策划代理、代理楼宇发售与租赁、房屋评估等，年利润达到万元人民币！！！
“天下事，合久必分，分久必合”，这个历史发展规律在深圳地产中介业也得到了淋漓尽致的演绎。
年，国际地产遭遇滑铁卢，这个地产中介“黄埔军校”开始分裂，先后衍生出广厦地产和世联地产，前者以交易为主，后者以评估为主，广厦地产后来又衍生出同致地产、众厦地产、宏厦地产；从世联先后出走的潘军（现花样年董事会主席）、龙固新，也分别于0年、1年初成立了星彦与德思勤。
深圳主流中介/代理公司成立时间表
自桂强芳年创立第一家地产中介公司到年，深圳地产中介服务机构仅有11家，到年深圳注册的中介机构达到家，其中年一个年头就审批了69家。
至此，由国际地产一家中介机构一统天下的局面被彻底打破。中介市场上出现了激烈的竞争，也呈现出初步繁荣的景象。
然而，地产中介业在其繁荣的景象背后也存在其挥之不去的痛楚，吃差价、炒房等使得地产中介在其发展过程中扮演着尴尬的角色。
为促使行业的健康发展，深圳市政府在年初开始对房地产中介行业进行系统的调查和整顿。
年10月4日深圳市中介服务行业协会成立。
年世联举办“深圳实惠型住宅专场促销会”，国商、国贸集中展示一批小户型商品房，并设立了直销热线，将销售对象重点锁定为当时比较富有的BP机、手机经销商等。
这次销售活动使得世联在深圳地产中介市场异军突起，在淡市中创造了万元的销售业绩。它在当时低迷的地产行市里，创造了一个广为人知的地产神话。
年1月，施永青旗下的香港代理巨头中原公司入驻深圳。中原的入驻给深圳的中介市场注入了新鲜的血液，为深圳中介市场带来了成熟的专业理念。
当时的深圳市场，没有一家公司可以同时解决商品房的内外销问题，中原用很多新的概念去做营销，包括香港的营销手法：新盘开放日、按段加楼价、用抽签卖楼等等营销手法，使中原代理销售的东海花园创造了月成交额7亿元的神话，让内地的地产中介见识了来自香港的先进营销方式。
当时地产中介在三级市场发展秩序非常混乱，各代理公司吃差价，蒙人骗人的花招层出不穷，针对这种现象，中原打出“公平交易，不吃差价”的宣传口号。
当内地的中介机构停留在原始的卖楼阶段时，深圳的先行者已经在向房地产市场定位研究、经营分析等战略咨询方面的形态发展。
星彦早期做的楼盘定位营销报告
继中原之后，许多境外地产中介公司为深圳巨大的市场所吸引，香港惟一上市物业代理公司美联，以及置业国际等多家港派房地产服务机构纷纷进入深圳；
2年6月24日，全球最大的房地产服务提供商21世纪不动产在深圳开设公司，全面介入深圳房地产中介业，深圳中介行业开始面对国际化竞争。
4年以后，富通地产入股城市策略机构，沙河股份入股英联置业，并以28%的股份成为英联的第一大股东。
年楼市危机，创辉破产、中天跑路，多家中介纷纷关铺收缩。
年创辉老板林凤辉成立家家顺卷土重来，并在年再次更名为乐有家。
年楼市再次震荡，中介地铺再次"疯关"，电销占比上升。
年与中原等中介联手抵制房天下后，世华梁文华宣布转型，改名Q房网，全力推出"合伙经纪人"模式。
年，中介巨头链家南下合并中联地产，进入深圳市场。
深圳中介行业大事记——见下图
深圳房地产中介行业经历潮起潮落，在坎坷和曲折中奋进，既有以中原为代表的港资公司一骑当先，也有中联、世华、家家顺等本土企业的奋起直追，有伟业的折戟沉沙和外资的水土不服，还有更多的只是昙花一现。
在经受痛苦的洗礼和市场的锤炼后，深圳房地产中介已成为国内中介行业的标杆之一。
地产江湖，风起云涌，让我们一起来数英雄论成败看江山由谁来主宰！！！
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