作者：释老毛；转自：毛有话说（ID：mao-talk）
上篇谈房地产十几年长牛背后的逻辑和动力，核心有四点：城市化、国民收入提升、货币放水、土地供给制度。从大的历史周期看，城市化进程完成、国民收入快速提升进程结束，房地产的长牛恐怕才能终结。
在此之前，即便有周期波动，例如90年代房价下行周期、11-15年也有一个调控的小熊市，但大趋势还是螺旋式上升的，这就是十多年前牛刀易宪容等专家屡屡唱空、屡屡打脸的根本原因。
大家注意，老毛君不是忽悠去高位接盘，实际上我呼吁抄底房产的时点恰恰是在15年5月股价亢奋房价低迷的时候。“熊市不买股，牛市白辛苦；牛市不买房，熊市泪汪汪”，你懂的。
现在房地产主流的观点是过去十五年野蛮成长的黄金时代已经结束，目前正在进入白银时代。咱继续聊聊白银时代的房事。
一、房地产的白银时代
今年的经济基本是靠房地产拉起来的。工业是过剩产能不景气、金融业经历了股灾休养生息、社会消费品零售总额同比增长10%，电商占了88%，渗透率也差不多了。整体除了房地产没啥亮点。统计局公布的第二季度宏观经济数据，整个上半年，房地产业的同比增幅在各行业中位居第一。
房地产确实是在回暖。关于房地产复苏的持续性，也有争议。最典型的是社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（）》大胆指出：“如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在年下半年再次出现全面下滑趋势。”但不要忘了，去年年底，社科院的报告预测，“年第二季度后，房价有出现一波断崖式下跌的可能。”蓝皮书也是牛刀。
实际上，预测房价走势是非常难的，即便业内人士也往往被打脸，别说当年三剑客了，行业领袖王石在年加入WTO时预言中国房价会下跌，结果呢？反指啊！
目前看，政策风险不大，打压的空间几乎没有，一线城市还在限购，未来要讨论的恐怕是放松管制的问题。房地产已经是新常态软着陆的救命稻草，房地产才是政府的真爱。三驾马车，投资表现低迷，上半年固定资产投资同比增长9%，为十六年以来的最低水平，仅基建投资略微回升。
金融风险也在可控范围内。房地产开发商的杠杆率高一些，前几年的限融导致房企只能依赖的信托融资，现在的利率下降有助于房企债务置换，减轻财务压力。家庭杠杆率，中国是全球家庭债务最低的国家之一，政策是地方政府和企业去杠杆，鼓励家庭加杠杆。
如果不出现致命的风险，那么所谓白银时代，房地产断崖式暴跌不大可能，井喷式暴涨也很难持续，两种极端走不得，大概率是进入放缓的乏味期。在这个大背景下，白银时代两个字：分化。
一是房企分化：中小房企出局，巨无霸体现优势，房企越来越寡头化，行业集中度提升。
二是城市分化：一线城市豪宅化，极为抗跌；三四线城市屌丝化，去库存压力巨大；二线城市不确定，有的上升为准一线，有的沦落为三线。
三是城区分化：一线城市的老城区缓慢增长，郊区的新城变为新增长点，关键是轨道交通网和人口溢出效应。
二、分化一：房企寡头化
按照中国指数研究院的数据，房地产行业集中度进一步提升，百亿军团扩容至80家，市场份额接近40%。第一阵营（亿元以上）的销售均值已经是第三阵营（亿~亿元）的9倍。
第一阵营包括7家千亿级企业，万科、绿地集团、万达商业、保利地产、恒大地产、碧桂园、中海地产。万科、绿地将房地产行业带入到了“两千亿”时代。根据克而瑞研究中心的统计，年全年销售额TOP10、TOP20的市场占有率分别为17.2%和23.2%，较年提升3.5个和4.3个百分点。
为什么今年地王频现？其实就是房企寡头化的体现，已经不是小资金能玩的游戏了。寡头格局的房地产市场价格操纵能力更强，议价权上对消费者更不利。地产行业未来就是恐龙时代，强者恒强，野蛮人举牌也是举万科，买地产股一定要买大公司，中小房企最终的结局就是退出或被购并。
三、分化二：一线与三线冰火两重天
7月18日，国家统计局发布“年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，显示一二线城市房价同比涨幅明显，三四线城市基本保持稳定。
（本图表摘自任泽平先生研报）
这都是计划惹的祸！年史上最严厉的调控出台，限购限贷，定向打击的就是因四万亿过热的一线城市房地产，翻翻当时媒体报刊，对三四线城市一片唱多声，还有小城镇建设的发展战略，结果诱导开发商一窝蜂跑到三四线城市，造了很多鬼城，变成了现在的天量库存压力。
同时，一线城市供给不足，大量需求因为限购限贷被抑制，导致供需关系惊天逆转。
中国指数研究院的报告显示：一、二线城市商品住宅库存压力已基本释放，三、四线库存仍相对较高。
根据重点城市可售面积及出清周期数据，一、二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内，而多数三、四线城市去化时间仍超过15个月。很多布局在三线城市的房企，特别是抗风险能力较弱的中小房企，建议股民不要碰，债务率、周转率都有恶化趋势。
而一线城市布局的房企去库存压力并不大，例如存货最高的绿地控股，由于布局在一二线城市，存货周转天数为天，也就是一年多时间就能消化掉存货。
所以一线城市存在补库存的动力，这就造成北上深看不懂的“地王”现象，很多郊区动辄就拍出几十亿地王。
根据上海链家市场研究部数据，年上半年，在上海土地出让交易中，住宅类用地有20幅（去年23幅），土地面积.6万平方米，全市住宅类用地的平均溢价率高达.2%，土地金额共计亿元，比去年同期上涨11%。
一线城市北上广深的一枝独秀，在白银时代将成为新常态，背后是城市化进程的深刻背景。以前官方力推的小城镇战略已经被事实证伪，中国不可能把人口像撒芝麻一样平均分布在均衡发展的小城镇上，这是计划经济的乌托邦。最终现实还是逼迫政府选择了大城市为龙头的城市化路线。
1）人类的特点就是扎堆，这是本性决定的。城市之间的竞争必然是强者恒强，形成一二个超级大都会，其他的都是星罗棋布的小城镇。
日韩人口密度高，可是你到他们的三四线城市看看，也没多少居民，居住条件很舒适，房价贵的是大都市，人口全像沙丁鱼罐头一样挤在那呢！日本26%以上的人口居住在首都圈，49%以上的人口集中在东京、阪神、中京等三大都市圈；韩国整个国家就一个城市，汉城，占韩国人口50%，而且大家甘愿冒着炮火的威胁也要扎堆生活，汉城在北韩的大炮射程之内。
再看地广人稀的国家：美国，人口也是扎堆在纽约、洛杉矶、加州湾区几个城市带，房价也不便宜；鸟不生蛋的澳大利亚，按说人口稀疏该分散开都当大地主吧，可是人口基本集中在墨尔本、悉尼两个城市，占50%。
2）只有一线城市才能提供足够的资金、社会服务和创业就业机会，才可能容纳大量人口。小城镇没有提供足够创业就业的机会留住人口的能力，所以我们看到，前几年很多吵吵逃离北上广的年轻人又悄悄回流到一线城市。
要理解，没有阴谋论，是城市发展的客观规律，不是国家不想发展小城镇，不想治大城市病，是臣妾办不到啊！
3）中国目前阶段一线城市暗含着一个现代文明期权。为什么北上广深人多钱多机会多？北上广深港的价值不在于硬件多先进，在于这是中国最接近现代文明的几个点，代表了城市的法治文明，代表了你的房子不会被随便扒掉，代表了哪天出现雷洋那样的事会有很多人北京专业治疗白癜风的医院北京白癜风医院好不好
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