这是三爷的第87篇原创文章
01
最开始我是不做预测的，因为预测这件事情，至少有一半以上的概率会被打脸，尤其是对于楼市的短期预测，以往的事实证明楼市短期的涨跌趋势只有神才能预测的准。但是，后来我慢慢的发现，不止是说楼市的会被打脸，其他说股市的、说时政的，他们都是经常被打脸啊，啪啪直响，而且股市和时政的时效性很及时的，通常是今天的内容打了前天的脸，然后后天再打今天的脸。相反预测楼市的反而打脸并不会那么快，就算是短期的预测也至少是半年后才验证，到那个时候记得当初的预测的人也不多了，而且房价是一个上下范围的波动，各个楼盘有一定的差距，跟股市不一样，股市是多少点就是多少点。历史上坚持预测、坚持被打脸的空军领袖要数牛刀和谢国强了，两人被连续打脸十几年。从年开始牛刀就说：高房价下的中国通货膨胀正在来临。谢国忠的言论则是：中国房价下跌拐点将在08、09年出现。年，牛刀言论：国际油价见底，中国高房价还要大跌。谢国忠言论：中国已进通胀时代。年，牛刀言论：一线城市房价想要回归理性要跌去80%。谢国忠言论：中国房地产泡沫年破裂。年，牛刀言论：老路斜路走不通，无论走哪条路房价都会崩盘。谢国忠言论：中国楼市价格五年内至少跌一半。年，牛刀言论：房价上涨基础已缺失，将跌回年。谢国忠言论：年中国房地产泡沫破裂，钱包定缩水。年，牛刀言论：中国房价泡沫一定会破，我是在坚持真理。谢国忠言论：家里有空房赶紧卖掉。再后来，已经渐渐听不见这两位空军总司令的言论了，因为一波全国楼市上涨的大潮几乎淹没了所有唱空的声音。讽刺的是，有消息传言，牛刀已经靠着前几年在深圳买的房子早实现了财务自由，现在已经不需要以唱空楼市作为职业了。谢国忠现在也已经清空了手里的资产，只剩下房子了。不知道这么多年听了这两个人言论的那些空军还好吗，心疼他们一秒钟，现在他们的祖师爷都不发声了，不知道他们还在坚持吗？要说这么多年看多楼市的多军司令，要数任志强和董潘了。任总对于中国的房价一向敢说敢言，人送外号任大炮，只要有机会说房价，那就是一个字：“涨”。董藩作为一个教授，比任总理论更强，但也是语不惊人死不休，对于房价也是一个字：“涨”。他对于房价最新的预测是北京25年后房价将会是80万每平米。民间的投资房产的多军领袖人物欧成效，他宣扬奥派经济，凭借一套完整的楼市投资科技树，在年到年圈了一大波粉丝，对于一线城市的预测是年房价到达25/20/15的格局，以上海为例就是内环25万每平，中环20万每平米，外环15万每平米。而最近，不管多军还是空军都进入了一个比较诡异的时期，很多人多转空，而空军总司令们却集体闷声不说话。
02
我对于房地产的观点是：一线城市和某些二线城市的房价坚定的看多；三四线城市的房价看平，房价可能如猴市上下波动；小城市和县城的房子坚定的看空。我看多一二线的核心理由之一是货币，年1月份，人民币广义货币M2突破万亿大关，距离上一次破万亿大关仅仅七年不到的时间，我们猜一下，人民币广义货币M2啥时候能到万亿呢？年呢还是年呢？当年万亿的人民币放到市场里去，房价会是多少呢？股市能扶起来吗？物价会不会上涨呢？依然幻想房价会跌的人，如果不是天真，那就是真的蠢。我不但是看多楼市，我还是那看多做多的小部分人。对于中国未来的十年，房产依然是最好的投资方式，也将会是为数不多的能继续跑赢印钞机的投资方式，如果你上一个十年因为没钱而错过了，那下一个十年不要因为没见识而错过了。虽然说短期内房价不好预测，但是某些城市还是能看出来一些明显的信号，在年，这六个城市的房价大概率会上涨。1.上海最近看衰上海的人很多，言论无非是错失了互联网、死气沉沉等等，连民间房产投资人的精神领袖O某人也不止一次公开表示上海在没落。可是今年当GDP公布出来的时候，大家都觉得：哇，上海依然是中国GDP的老大嘛。上海在历史上又不是第一次被看衰，可最后事实证明，你大爷终究还是你大爷。除了GDP和人口这两个因素之外，年成交量回升也是非常重要的一个信号。上海上一波上涨在年达到顶点，后在年底房价回调达到了最低点，很多小区的房价大概回调了有15%之多，年虽然房价比年底略高了一点，但是成交量已经超过了年的成交量，成交量先升，价其后。其次，在这次疫情中北京和上海体现出来的强大的医疗实力，也会增加城市的吸引力。论居住环境，长三角历来是江南水乡富庶之地，上海经济发达靠近入海口，天然的宜居。论教育实力，北京和上海也是绝对的第一梯队，远远超过深圳。可是现在在北上广三大一线城市中，上海的房价要比其北京、深圳低10%以上，相比南京、苏州和杭州，上海的房价高的也不像之前那么明显，上海才是现在的洼地。去年不止一次说过，年小阳春上海是有很大机会上涨的，现在因为疫情，只是把这个日期延后了，4月份到下半年上海的房价大概率会开始上涨。2.北京年之前，北京妥妥的是全国房价第一的城市，年却被深圳超过了。要知道北京可是中国的中心，几乎所有的亚洲城市都是中心化的，几乎所有的亚洲国家也都是中心化的，北京必然会是中国楼市的中心。现在深圳的房价超过了北京，只有两个可能，要么是深圳房价涨的太快了，需要降一点，要么就是北京的房价回调的太低了，需要涨回来。那么是深圳房价降的可能性大一点呢？还是北京房价涨的可能性大一点呢？大概率是北京的房价要涨。上一次年开始的那一次全国性的房价上涨也是从深圳开始的，这一次也是深圳开始。年前两个月北京土地市场通过招拍挂方式共成交住宅用地16宗，土地出让金高达.88亿元，同比上涨了15.14%，刷新了北京土拍历史记录。平均溢价率也达到了19.48%，热门地块吸引多家房企参与，竞拍激烈，溢价率走高，土地市场已经表现出了强烈的上涨信号。3.广州北上广深四个传统的一线城市中，北京深圳房价6开头，上海房价目前5开头估计很快也会跨入6的时代，唯独广州的房价依然是3开头。虽然近几年广州在一线城市中表现平平，甚至有点存在感偏低，但是看年GDP排名，广州依然超过排名第五的苏州很大一步，广州硬实力依然强劲。从数字上看，广州与北京和深圳不应该存在这么大的差距，如果北京、深圳房价都是6开头的话，广州房价到4才是正常的价格，补涨的动力十足。而且，在四个一线城市中，唯独广州目前限购是最宽松的，而且随着疫情的结束有可能会继续以其他的名义放松限购，这也是广州上涨的理由。4.5.重庆，长沙对于重庆来说，面积8.24万平方公里，而浙江省面积10.2万平方公里，重庆很接近浙江全省那么大。而看看同是直辖市的其他三个城市，北京市面积1.68万平方公里，天津市面积1.13万平方公里，上海市面积0.63万平方公里。所以我们能够把北京、天津和上海同其他城市例如杭州、南京比较，但是拿重庆市和其他城市比较，不太合适，我更倾向于把重庆看做一个面积小的省，把重庆主城看做一个单独的城市。所有把重庆市看成一个城市来跟其他城市比较的，都是博眼球，重庆房价上涨可以说出很多理由，但是我认为真正的理由只有一个，那就是低房价。重庆主城九区大约九百万人口，GDP一万亿多些，跟长沙各方面都有点类似，在全国城市综合排名中占到第十几位，但是房价只有一万出头，在全国城市房价排名第三四十位。房价低，才是这两个城市上涨的最大的理由，看城市房价排名中前十位基本上房价与城市综合实力相匹配，唯独重庆和长沙有比较大的错配，这种错配会在接下来的一两年逐步追平，在追平的过程中就是我们投资房产可以获利的过程。6.青岛年，青岛GDP总量为1.2万亿，远超济南，稳居全省第一。港口实力排名前三，人口、GDP、港口实力、旅游、宜居、大学教育等各方面都非常不错。年青岛房价涨幅很不错，我当时不建议买青岛，因为青岛明显是高位。随后，青岛开始了下跌的过程，年全年几乎是领跌全国各大城市，很多房子普遍下跌了15%，甚至某些楼盘下跌了20%还多。之前
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