5月失约，但粤港澳大湾区规划细则已在路

传说中的粤港澳大湾区规划细则并没有在5月出台。

不过，5月底，香港行政长官林郑月娥到立法会接受议员问询时透露，粤港澳大湾区发展规划即将公布。

6月8日，广东省政协副主席、致公党广东省委会主委黄武表示，国家正抓紧制定出台粤港澳大湾区建设规划纲要，港珠澳大桥通车在即，广深港高铁也即将正式通车，粤港澳大湾区建设的宏伟蓝图很快将正式拉开序幕。

粤港澳大湾区真的要来了！大家最关心的问题或许是：哪些城市最具发展潜力？区域内楼市格局又将如何演变？

广州最实深圳辐射力最强

我们先通过一张图来看一看湾区各个城市主要房价和楼市调控政策情况：

数据来源：克而瑞机构截至.4

湾区9+2城市，除了肇庆目前没有出台调控政策之外，其他城市均有限购限售等购房限制。

广州、深圳、珠海最为严厉，社保要求5年，同时还有部分3年限售。目前来看，购房政策最宽松的要数惠州、中山、肇庆和江门。

各城市房价如何呢？根据统计，珠三角三大核心城市中，广州房价最实，珠海泡沫最大，深圳辐射力最强。

▌广州目前新房均价元/平米，保持平稳。

广州是目前相对安全的区域。广州年实施了严格的调控政策（社保5年+限售2年），整个城市的房价相对理性，并未出现明显的大热门区域。

目前广州核心区不过4-5W，相比北上深等城市动辄8-10W的价位，显得较为“亲民”，而距离市区远一些的南沙区、增城区、从化区房价不过2万左右，这在一线城市中已经是很少见了。

数据来源：克而瑞

▌珠海目前新房均价元/平米，有所回落。

珠海是目前泡沫较大的区域。珠海年实施了严格的调控政策（社保5年+限售3年），因此在短期内，横盘的可能性高。

珠海核心区房价不过3-4万，但是距离市中心远在25公里的横琴自贸区已经攀升至5-6W，即使西北方向的唐家湾也要3-4万了，珠海的房价有点像杭州，真的有点热过头了。

数据来源：克而瑞

▌深圳目前新房均价元/平米，也是有所回落。

深圳是整个珠三角区域城市价值辐射能力最强，同时房价的带动能力也最强，远超广州和珠海。

在整个珠三角区域，深圳是唯一一个能够跳出本城市的地域限制，外溢辐射到周边城市的核心城市。

因此从目前判断，临深城市全是价值洼地，是增值潜力和溢价能力最大的板块。

数据来源：克而瑞

▌惠州目前新房均价元/平米，有所平复。

深圳虽好，落户政策是全国一线城市中最宽松的。但需缴5年社保才能买房，也是拦住了不少投资需求。

放眼整个粤港澳大湾区，“9+2”城市中，毗邻深圳，既能共享深圳发展红利，又暂时不受限购影响的唯有惠州，而惠州下辖的惠阳区大亚湾板块，高铁28分钟到深圳，50分钟到香港，是潜力最大的价值洼地之一！

当前一万出头的房价，真是十分稀有了！

数据来源：克而瑞

▌东莞目前新房均价元/平米，处于平稳阶段。

香港—深圳—东莞—广州，还形成了大湾区的黄金轴线。这其中，东莞南接深圳，北连广州，可谓占据的最有利的区位优势。

据统计，年惠州的房子58.6%被深圳人买走，东莞的房子57.3%被深圳人买走，中山的房子51.4%被深圳人买走，当然，这些统计的是一手房销售。

但是，目前东莞有一年社保的限制（但是二手房不在限购之列），而靠近深圳的新房，售价不低，要找好合适的地方。

最近塘厦新房远低于凤岗、松山湖和长安虎门，是不错的选择。加入阿方知识星球推荐塘厦性价比超高的楼盘，并提供外地人社保操作方法。

数据来源：克而瑞

▌中山目前新房均价元/平米，处于反弹阶段。

深圳房价逼近6万，目前来看相对处在低位的仅有惠州和中山，可以说是刚冒出一字头不久。作为经济体量相当的两座城市，而且又都是深圳的左右邻居，所以惠州和中山两者有一定的可比性。

不过深圳一直在推行自己的东进战略，无论是深莞惠一体化，亦或是深汕合作区种种。当然这也并不能完全否认深圳西部地区以及中山就没得到重视，一方面前海自贸区摆在那儿，宝安大空港也一直在规划和建设之中。

所以，整体来看，惠州未来发展势头会更猛一些，中山会更平稳一些。

数据来源：克而瑞

至于其他城市，由于广佛同城化，江门、肇庆刚刚起步，所以这几个城市不再赘述。

整体来看，这些城市即将跨越单价“1字头”，向2W阶段迈进，一波主升浪接下来可以期待。

受益楼市格局演化

实际的中心，当然是“深港”。

“深圳+香港”，面积只有平方公里，不到广州的一半，占大湾区5%的面积，但汇聚了65%资金。

香港是全球四大金融中心之一，深圳股市的活跃度、成交量也能进入全球前十。所以，仅仅金融业，“深港”就已经是世界级了。至于集装箱吞吐量，深圳全球第四、香港全球第五，加起来全球第一。

根据年到年广东城市“小学生人数”的变动情况，在这6年里深圳增长了47%，惠州增长了33%，东莞增长了34%，而广州、佛山、肇庆分别增长了17%、17%和-3%。珠海、中山、江门的增幅是：23%、22%、4%。

由此可以知道，未来经济增长点在哪些城市了吧。

深圳在年底，曾出台了“深圳市住房建设规划（-）”，这份文件值得细读。

在这份文件里，深圳预计在“十三五”期间（-），全市住房总需求约万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约.2万套。

期间深圳的住房供应量有多少？说出来吓人：只有65万套！

万减去65万，还有万套房子从哪里来？当然只能靠周边城市。

对此，深圳官方已经直言不讳，多次表态要跟周边城市合作，来解决这个问题。

最近有消息说，深圳又在跟东莞、惠州商谈，仿照“深汕（汕尾）合作区”搞两地合建的开发区。这类开发区，一般会有配套的住房。

此外，深圳还希望沿着连接东莞惠州的地铁线，建设一些能安置深圳居民的小区。

万套房子，每套住4个人，就是将近万人。而这，仅仅是“十三五期间”。也就是说，有万人在深圳上班，但是要住在深圳之外！

大湾区是一个共赢的方案，11个城市都可以获得红利。但相比之下，红利有大有小。其中东莞、惠州、中山、广州获得的红利，或许更大一些。

一东莞

东莞位于“大湾区”黄金轴上，是中国唯一一个被“三个一线城市”（香港、深圳、广州）包围的城市，占尽天时地利人和。

尤其是华为终端业务总部的迁入，让东莞成为中国本土智能手机的生产、研发中心（将带来整个产业链条的迁入）。

更可怕的是，东莞未来有10条地铁连接深圳，可以源源不断地从深圳“吸收资源”。

东莞与深圳地铁接轨示意图

二惠州

惠州至少有3条地铁会对接深圳。

目前深圳发展的热点仍然在西部，但最迟5年之后，深圳必须全面东进。深圳规划的第二机场，也靠近惠州。“深汕合作区”也在惠州的背后开花。

从此前的表格可以看出，惠州的地方财政收入已经超过了珠海、中山，这都跟深圳资源的外溢有密切关系。

三中山

深中通道的建成通车，将让中山的翠亨新区直接对接深圳的宝安中心区、前海。到那时，中山的优势甚至比惠州还明显。

如果真的建成“深圳—中山”的跨海地铁，那么中山就更不得了。从这个意义上看，未来中山可能超越珠海，成为珠江口西岸的老大。

四南沙

在大湾区里还有一个非常受益的区域，就是广州的南沙。

广州大力发展南沙，让广州和深圳从“对视关系”变成了“邻居关系”。也意味着广东经济重心进一步向珠江口汇聚。

近年来，广州南下、深圳东莞西进和中山佛山江门的东进趋势同时出现，珠江口变得寸土寸金。而在珠江口拥有最多土地、居于中心位置的广州南沙，显然是大赢家。

南沙，可以说是广州的未来之城。

年，粤港澳大湾区正式进入建设年！

湾区实现经济总量四连增

年，粤港澳大湾区实现GDP亿元（约合1.6万亿美元），创造了全国1/8的GDP，实现了“四连增”，经济增速位于四大湾区之首。

进出口水平屡创新高

年至年五年间，粤港澳大湾区的进出口总额基本维持在8-9万亿美元之间的水平线。

年，仅粤港澳大湾区三大港的总吞吐量万标箱，湾区吞吐量总计万标箱，是世界三大湾区总和的4.5倍，成为世界第一。

创新驱动发展成效显著

粤港澳大湾区的研发经费支出占GDP比重达2.7％，和美国、德国处于同一水平线。粤港澳大湾区内的国家级高新技术企业总数超过1.89万家，居全国第一位。

在世界知识产权组织发布的《全球创新指数报告》中，深圳-香港地区超越硅谷所在的旧金山湾区，在全球创新集群中排名第二，仅次于东京湾区。

粤港澳大湾区人口密度居首

年，粤港澳大湾区15-64周岁的人口规模为.23万人，占总人口的76.22％，人口年龄结构较轻，劳动力人口比重高，使得粤港澳大湾区发展充分活力，可持续发展的人口动力强劲。

从世界四大湾区比较来看，粤港澳大湾区面积最大、人口最多，人才成长潜力均处于领先状态。

城市群发展空间组团布局合理

粤港澳大湾区形成了广佛肇、深莞惠、珠中江“3+3+3”的空间结构三个经济圈。

产业结构逐步优化

目前，粤港澳大湾区从三次产业的结构特征来看，已由工业经济迈进服务经济阶段。

粤三大自贸区与港澳开放深度融合

三大自贸区和香港澳门全面对接正成为粤港澳大湾区发展的重要亮点，将设计更多合作接口和平台，实现优势互补，分工协作。

共同期待一个更好更强的城市群吧！